Der Renditerechner für Immobilien, der auch Nein sagt.
Fünf Zahlen aus dem Exposé rein, elf Kennzahlen zurück — gerechnet nach Steuern, ohne Anmeldung.
Der Cashflow rechnet hier ohne Hausgeld — die echte Zahl gehört in den vollen Rechner.
Annahme: 90 % finanziert · Rücklage 10 €/m²/Jahr · 3 % Mietausfall — Standardwerte, im vollen Rechner änderbar.
Kostenlos. Ohne Anmeldung. Ohne Maklerkontakt.
Rechnet sich die Wohnung aus dem Exposé?
Kaufpreis, Fläche, Miete, Zins und Tilgung eintippen — der Schnellcheck rechnet bei jedem Tastendruck. Keine Anmeldung, kein Rückruf, kein Maklerkontakt.
Was bleibt nach Steuern übrig?
Der Rechner trennt Zins und Tilgung und setzt die AfA an — wie das Finanzamt. Aus 4,1 % brutto werden 2,6 % netto. Nach Kapitaldienst steht ein Minus.
Wann ist Break-Even?
50 Jahre Verlauf, Jahr für Jahr mit Miet- und Kostensteigerung gerechnet. Die Beispielwohnung dreht erst 2043 ins Plus — 20 Jahre nach dem Kauf.
Ist der Preis fair?
Der Kaufpreisfaktor teilt den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete. Die Beispielwohnung steht bei 24,4 Jahresmieten. Bis 20 kann sich rechnen, über 25 selten.
Lohnt der Kredithebel?
Eine zweistellige Eigenkapitalrendite klingt gut — sie kann trotzdem neben einem monatlichen Minus stehen. Der Rechner zeigt beide Zahlen nebeneinander, sonst belügt dich eine.
Was der Renditerechner rechnet
Elf Kennzahlen aus fünf Eingaben — mehr fragt dieser Renditerechner für Immobilien nicht ab. Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor, Cashflow vor und nach Steuern, Eigenkapitalrendite. Dazu Vermögenszuwachs, Break-Even-Jahr, Ertragswert nach Faktor, Beleihungsreserve und der Zinssatz, bei dem dein Cashflow kippt.
Alles kommt aus einem Rechenkern — der Schnellcheck oben und der volle Rechner rechnen mit derselben Mathematik. Nur die Annahmen unterscheiden sich: der Schnellcheck setzt das Hausgeld auf 0, weil er dein Objekt nicht kennt; im vollen Rechner trägst du die echte Zahl aus der WEG-Abrechnung ein, und das Ergebnis verschiebt sich entsprechend.
Die Rendite einer Immobilie berechnen — Schritt für Schritt
Nimm die Beispielwohnung: 39,5 m², Kaufpreis 125.000 €, Kaltmiete 10,80 €/m². Zum Kaufpreis kommen die Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Makler, Notar und Grundbuch machen hier 14.338 € aus — 11,47 % obendrauf.
Gesamtinvestition = 125.000 € + 14.338 € Nebenkosten = 139.338 €Die Nettokaltmiete liegt bei 5.119 € im Jahr. Daraus folgt die erste Quote, die jeder Renditerechner ausgibt.
Bruttomietrendite = 5.119 € ÷ 125.000 € = 4,1 %Für die Nettomietrendite ziehst du die nicht umlagefähigen Kosten ab. Geteilt wird durch die Gesamtinvestition, nicht durch den Kaufpreis. Übrig bleiben 2,6 %.
Jetzt die Finanzierung: 112.500 € Darlehen zu 4,2 % Zins und 1 % Tilgung. Nach Kapitaldienst, Rücklagen, Steuern und dem echten Hausgeld aus der WEG-Abrechnung bleiben −96,84 € im Monat. Mit 3 % Mietsteigerung dreht der Cashflow erst 2043 ins Plus. Bis dahin schießt du jeden Monat nach — zwanzig Jahre lang.
Wer die Rendite einer Immobilie berechnen will, muss diesen Weg zu Ende gehen — am besten Schritt für Schritt: Mietrendite brutto und netto vergleichen, den Kaufpreis in Jahresmieten einordnen und den Cashflow nach Steuern berechnen. Die erste Quote allein entscheidet nichts.
Warum die Bruttomietrendite täuscht
Eine Bruttomietrendite von 7 oder 8 % ist erstmal kein gutes Zeichen. Meistens heißt sie: schwache Lage oder aufgeschobene Sanierung.
Die Quote ignoriert Nebenkosten, Hausgeld, Rücklagen, Mietausfall und die komplette Finanzierung. Bei der Beispielwohnung schrumpfen 4,1 % brutto auf 2,6 % netto und dann auf ein Minus. Wer die Immobilien-Rendite berechnen will, rechnet deshalb bis zur letzten Zeile — dem Cashflow nach Steuern.
Was der Profi-Modus zusätzlich rechnet
Bis zu vier Darlehen parallel, jedes mit eigenem Zins und eigener Tilgung. AfA nach Gebäudeanteil statt pauschal auf den Kaufpreis — linear 2 % für Gebäude ab 1925, was die meisten Bestandswohnungen zwischen 1950 und 1980 trifft. Ein Zinsänderungsrisiko ab frei wählbarem Jahr. Und die Beleihungsreserve: wie viel Puffer zwischen Restschuld und Ertragswert liegt.
Für die erste Prüfung eines Exposés reicht der Schnellcheck oben.
Was dieser Rechner nicht kann
- Keine Marktwert-Prognose für deine Adresse — der Rechner kennt keine Lagedaten, nur deine Zahlen.
- Das Hausgeld musst du aus der WEG-Abrechnung holen. Ein geratenes Hausgeld wäre schlimmer als 0.
- Keine Steuerberatung. Der Rechner zeigt die Wirkung deines Grenzsteuersatzes, dein Einzelfall gehört zum Steuerberater.
- Die Wertsteigerung ist deine Annahme, keine Vorhersage. Der Rechner rechnet sie nur konsequent durch.
Häufige Fragen
Wie berechne ich die Rendite einer Immobilie?
Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis ergibt die Bruttomietrendite. Ehrlich wird es erst mit Nebenkosten, Bewirtschaftung, Finanzierung und Steuern. Am Ende steht der Cashflow nach Steuern — der Rechner geht alle Schritte in einem Durchlauf.
Was ist eine gute Mietrendite?
Eine pauschale Schwelle gibt es nicht. Als Daumenregel gilt ein Kaufpreisfaktor bis 20, also rund 5 % brutto. Entscheidend ist, was nach Steuern bleibt — die Beispielwohnung schafft 4,1 % brutto und rutscht nach allen Kosten trotzdem ins Monats-Minus.
Was bedeutet negativer Cashflow?
Du legst jeden Monat Geld drauf, obwohl die Wohnung vermietet ist. Das kann eine bewusste Entscheidung sein — sie muss nur vor dem Kauf auf dem Tisch liegen.
Ist der Renditerechner kostenlos?
Ja. Der Schnellcheck und der volle Rechner kosten nichts und bleiben kostenlos. Premium (Exposé-Import, Cashflow-Tabelle, Lage-Analyse) gibt es ab 2,99 € im Monat.
Brauche ich ein Konto?
Nein. Rechnen geht ohne Anmeldung und ohne E-Mail-Adresse. Ein Konto brauchst du erst, wenn du Objekte speichern und vergleichen willst.
Welche Kaufnebenkosten gehören in die Rechnung?
Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 %), Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Beim Beispielobjekt summiert sich das auf 14.338 € — 11,47 % auf 125.000 € Kaufpreis.
Rechnet der Rechner mit Steuern?
Ja, mit deinem Grenzsteuersatz und der AfA nach Gebäudeanteil. Steuerberatung ersetzt das nicht — der Rechner zeigt die Mechanik, deinen Einzelfall kennt dein Steuerberater.
Mehr Tiefe? Premium.
Nerd-Modus, Cashflow-Tabelle, Lage-Analyse, Exposé-Import — ab 2,99 €/Monat oder 29 € einmal.
Weitere Rechner
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Rechengrundlagen: AfA-Sätze nach § 7 EStG (BMF-AfA-Tabelle) · Grunderwerbsteuer-Sätze der Länder — Annahme: 90 % des Kaufpreises finanziert · So rechnet AERA
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